百余城市5类大招去库存 短期内将形成实质性利好

[摘要]专家分析认为,这些政策短期内将对楼市去库存形成实质利好,但从中长期看,还需做好产城融合、户籍制度改革等文章,以释放更多的需求。

百余城市出招“去库存”下一步还有哪些发力点?

继2月初降低非限购城市首付比例后,财政部等三部门日前又发文调整房地产交易环节税收……去年以来,中央连续出台推进“去库存”政策,包括山东、江西、甘肃、海南等20多个省份的100多个城市也密集出招,从供需两端入手出台“去库存”政策。专家分析认为,这些政策短期内将对楼市去库存形成实质利好,但从中长期看,还需做好产城融合、户籍制度改革等文章,以释放更多的需求。

哪些区域“出招”最多

易居房地产研究院智库中心总监严跃进分析称,从目前已出台去库存政策的地方来看,二线城市占比约为5%,三四线城市占比高达95%。从区域分布看,中部城市最多,占比超过一半;西部次之,占比约40%;东部目前仅有山东省。出台政策的省市与库存高企的区域分布重合度较高。“目前绝大多数三四线城市商品房去化压力较大,房价下跌压力也大。”

专家分析和记者调查发现,各地去库存“招数”虽有异同,但主要可分为以下五类:

【招数一:活用公积金杠杆】

目前,推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。江西、甘肃等省份推进公积金贷款全省“一体化”政策。多省表示扩大住房公积金的覆盖范围,四川省表示今年将积极推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖,湖北探索在乡镇建立健全住房公积金制度等。

【招数二:降低税费】

多地政府采取降低税费、契税补贴等方式减轻购房者负担,提高购买能力。甘肃省将住房转让手续费整体下调33%,宁夏居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴,新疆将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算……

与此同时,多地还对房地产企业实施减税优惠。南昌市全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率;宁夏将简化、合并和下放房地产行政审批事项,改革规费缴纳方式。

【招数三:鼓励农民工进城购房】

山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策;甘肃加大实施户籍制度改革力度,让新落户城市的居民能享受购租住房的政策,并扩大住房公积金制度覆盖面。

【招数四:打通商品房和保障房通道】

甘肃计划今年把4.6万套保障房中的3.3万套保障房用于从存量商品房中回购,福建等省明确表示不再新建公租房;安徽等省要求,确保货币化安置比例不低于50%,山西要求商品房库存较大的市要达到80%以上。河南出台新政策探索“租售并举”,规定公租房承租对象租住一定年限后,符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。

【招数五:实施房地产供给侧改革】

山东、海南等省份探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业;将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。

有的省份严把土地放量和新增开发关口。宁夏对闲置面积超过批准总面积10%的地区,不再新增用地指标;江西提出将对履行去库存、稳市场主体责任不力,效果不明显的市、县,进行约谈和追责。