二线房价上涨存透支风险 过度炒作不利于金融稳定

[摘要]高度警惕二线城市投资投机性住房需求。在本轮二线城市住房交易回暖过程中，投资投机性住房需求有所抬头，市场成交活跃，价格上涨明显。

今年年初一线城市房地产市场高温遭遇政策调控升级后热度明显下降，而二线城市接力一线城市房价上涨势头，出现了房价大幅上涨，加上土地市场溢价率屡创新高，地价上涨进一步固化房价上涨预期，导致二线城市房地产市场出现高温不退现象。虽然二线城市房价上涨逻辑固然有类似一线城市房价上涨的因素，但基本面条件并不支持二线城市房价追赶一线城市，需要高度警惕部分二线城市房价上涨带来的透支风险。

二线城市楼市高温不退

今年以来，二线城市房地产市场启动几乎与一线城市同步，只不过房价同比涨幅稍微落后于一线城市而不被市场广泛关注。2016年2月末，南京、厦门、合肥等城市新建商品住宅价格环比涨幅分别为2.6%、1.3%、2.3%，低于深圳3.5%的环比涨幅，但同期北京、上海的环比涨幅分别为2.1%、2.4%。南京、厦门、合肥等城市新建商品住宅价格同比涨幅分别为13.3%、6%、10.1%，而同期北京、上海、深圳分别同比上涨12.9%、20.6%、56.9%。

“两会”期间对一线城市房地产中介“过桥贷”、“首付贷”等违规房地产融资和房价过快上涨的关注，导致“两会”后一线城市出台了严厉的房地产调控措施，市场成交出现萎缩，自4月以来房价总体涨势放缓。据测算，一线城市新建住宅和二手住宅环比平均涨幅分别比上月收窄0.8和0.7个百分点。其中，深圳房价环比涨幅放缓最为明显，其幅度只有0.5%。

一线城市房地产市场热度快速传导，二线城市房地产市场成为市场投资炒作热点。据国家统计局发布的2016年5月全国70个大中城市住宅销售价格变动情况，环比价格上涨的城市有60个，厦门涨幅最高，为5.5%；合肥、南京、天津、杭州、武汉、福州、无锡、南昌等城市涨幅单月环比均超过了1%；厦门、南京和合肥的房价同比涨幅均超过20%，已赶超北京、广州；而杭州、天津、福州、武汉、惠州等五城市的房价涨幅也超过10%。今年前5个月全国热点城市频出，而热点二线城市在此轮“圈地”中表现最为抢眼，出现了29个总价和69个楼面价。其中，南京占据了13个总价和12个楼面价位置，苏州市有7个总价和15个楼面价，杭州、宁波、合肥、厦门、福州、石家庄、武汉、天津、无锡等也频繁出现。